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90天时间,9省市出新规,开发商敲起退堂鼓

2019-09-30 来源:
 
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每个月,统计局、第三方房产研究机构都会公布很多有关楼市的数据,有销售额,也有销售面积、土地成交情况等等。

这么多数据中,有一个最受人关注:70城房价指数。

因为是官方发布的数据,所以历来被视为房地产气氛变化的“晴雨表”。

但是,最近几个月,很多朋友会问我,明明自己所在城市房子变得难卖,开发商打折促销也变多,二手房带看量也下来了,为什么房价指数还是在涨呢?

原因很简单,70城实际统计的是“备案数据”,房子签约时间周期大概是2-3个月,数据统计滞后,所以最近几个月的表现,还在受3-6月份“小阳春”的影响,以当月房价判断当月行情并不准确。

举个例子,前段时间,传的沸沸扬扬的广州郊区新盘,2天大降6000元/平米,侧面反映广州新盘销售开始吃力,缺乏购买力,表现在数据上的数字依然是上涨。

事实上,最近3个月,真实的市场情绪一直在转冷。

比如,土地市场底价拿地增多,流拍率走高。

与房屋签约备案的“延迟”不同,土地市场的冷与热,可以直接在市场中反映出来。

在今年4月份,部分一二线城市热点城市土地市场快速升温,土地市场竞争激烈,数十家房企参与、上百轮竞价、“地王”、溢价率超过100%的现象再现。

但是,到了8月,全国70大中城市合计土地成交金额2501亿,环比下降31%;成交土地均价7492.76元/平方米,环比下降24%;土地成交溢价率只有8%,较7月下降4.38个百分点,较4月23.94%的最高点下降了近16个百分点,创年内最低。

很明显,无论是土拍金额、均价还是溢价率,从4月至今,土地市场已经连续4个月呈现下滑状态。

如此快速的降温,说明楼市找到了打开“未来”的那把“钥匙”。

近期有两个消息,足以证明这点。

第一,从7月份至今,短短90天的时间内,9省市出台住房租赁新规。

中新经纬9月28日报道,根据不完全统计,下半年以来,陕西、北京、深圳、广州、合肥、南京、珠海、长春、南宁等9个省市,相继出台住房租赁新规,通过增加房源供给、规范市场管理等措施,促进住房租赁市场健康发展。

之所以有这么多省市发布关于租赁房的规定,与一个大背景有关。

据报道,近日,住建部召开住房租赁中介机构专项整治工作推进会。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,此次会议专门从租赁市场的角度出发,进行明确的专项整治,应该说是第一次。

租房最怕什么?随意涨租、虚假房源、租金贷,为什么租房群体一直处于弱势?租购不同权,租房市场体量太小,集体土地产权入市的房源太少,供给太少,许多刚需即便有租房的心,也不敢拿自己的青春押到出租屋里。

这就是长效机制要重点解决的问题,从7月至今刚刚过去90天时间,就有这么多省市“出手”,我们有理由相信,未来会有更多城市、更重要的措施跟进。

第二,开发商敲起“退堂鼓”。

如上文所说,上半年的行情中,不少房企因为现金流宽松了一些,又开始在土地市场囤地,地王频出,以新一线与二线省会为代表的热点城市,更成为主战场。

但是,现在的房企,突然间来了个一百八十度大转弯。

一方面是降价促销大潮开启,恒大在全国范围内展开“抢收行动”,更有消息指出,恒大召开会议,从9月27日开始,将实施仅次于2014年的主动激进营销策略,三四线基本全部执行精装卖毛坯价(预计7折左右)。

随后,越来越多的房企表态不再扩张,融创、龙湖、禹洲、旭辉等多个房企称下半年不再拿地、要勒紧裤腰过日子。

中原地产数据显示,国内只有8家开发商拿地金额超过了50亿元,其中最高的是万科150亿元,其次是保利92亿元,金茂68亿元,新鸿基66亿元,华润64亿元。

更令人关注的是,70大中城市的经营性土地流标土地明显增加,总数达72宗,为年内最高。

为什么说这两个消息,就是楼市通向未来的“钥匙”?

租赁政策不断出台,无论是增加供给,还是给予试点城市补贴,或者是规范租房秩序,都有利于建立楼市多渠道的供应,让刚需多了一个选择,眼下虽然还没有成太大的气候,但调控的意图和态度摆在这里,由不得你不信。

而开发商打起退堂鼓,不敢在市场上拿地了,只能说明一点:嗅觉最灵敏的房企都在退缩,正所谓“春江水暖鸭先知”,这次,楼市真的有可能告别“高地价”时代,逐步回归理性。

有位专家总结的很到位:不要相信所谓的“财富幻觉”。

经济学家李迅雷近日在发表文章指出:研究表明,房地产繁荣对消费的拉动作用比较明显,因为房价上涨能带来“财富幻觉”,购房之后对家具、家装、家电的需求增加。因此,房价表现好的城市,消费也表现好;房价差的城市消费也较差。

但是,对于房地产的未来,值得担心的并不是房价继续上涨,而是怕房价一旦回落,流动性萎缩,“缺乏接盘者”,才是最大困难。

看到这里,大家也就明白了,房价上涨带来的幻觉,是让购房者一直沉醉其中,以为不断有人接盘,这局棋就不会结束,可世上哪有只涨不降的商品呢?更何况还是以年均15%,三年翻倍的速度蹿升,这既不现实,又不符合理论。

而现在的楼市,已经找到了解开难题的“钥匙”,就是为了让虚无的“财富幻觉”消失,同时又让居者有其屋,这也将是未来房地产要走的路。


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