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土地市场喧嚣里的秘密

2020-06-07 15:14:23 来源:观点地产 点击 评论

最近的土地市场很热。

疫情防控得到巩固之后,部分房企开始大规模拿地,土地市场成交规模快速回升,溢价率指标也逐渐上行,4月成交溢价率已涨至15%以上,创下年内新高。

究竟哪些因素在背后推动,造就了当下土拍热度?

土地供应增长超100%,房企拿地意愿转强

5月19日下午,合生创展接连拿下北京分钟寺L-39和L-41宅地,总成交价107.4亿元,赚足市场眼球。

数据来源:观点指数整理

而此前几天,龙光也在深圳以最高限价115.97亿元+配建4.08万平方米人才住房的代价,竞得前海一宗居住用地,该地也成为了2020年内第三宗成交价格破百亿的地块。

数据来源:Wind,观点指数整理

据wind监测的100个重点城市数据显示,4月百城成交土地数量1193宗,成交土地建面11283万平方米,较3月有明显提升。

数据来源:Wind,观点指数整理

在月度成交总价和溢价率上,4月成交总价4336亿元,环比增加136.79%;平均溢价率15.78%,为今年4个月内最高。

显然,无论是大宗地块成交价格还是多个城市的成交土地数量、溢价率等方面,都体现出了当下土地市场的热度。此前部分受疫情影响减少拿地的房企,也开始按下购地的启动键。

数据来源:企业公告,观点指数整理

例如万科4月新增10个土地项目,新增土地建筑面积404.4万平方米,单月新增建面占前4月新增建面总和的48.8%;其他房企如中海、碧桂园、龙湖等在4月的拿地节奏也明显加快,甚至连鲜少拿地的富力地产4月也分别在兰州、太原拿下4宗地块,新增土地建面123.8万平方米。

土地成交量的骤增,跟市场供应加大正相关。

数据来源:Wind,观点指数整理

自疫情好转以来,3月土地供应显著增加。Wind数据显示,百城3月供应土地数量1514宗,环比增加147%,供应土地建面14479万平方米,环比增加150%。3月供应剧增的地块,部分于4月出让,造成4月土地成交量增加。

疫情对企业乃至整个中国经济造成严重影响,减少企业税收和增加补贴支出使得政府面临财政压力。因而在疫情好转后,增加土地供应量和土地出让收入属于预期范围。

另一方面,考虑到房企的资金压力,大部分地方政府还放宽了一些土地出让条件,其中重要的一条是允许延期缴纳土地出让金。

例如深圳住建部4月中旬颁发的通知文件里提到,对于符合条件且土地价款缴款截止时间在2020年1月23日至2020年6月22日的项目,用地单位未在约定或规定的期限缴交土地价款的,不作为违约行为,不计收利息和滞纳金,土地价款按原约定执行并可延期至2020年6月22日前缴交。

百亿地市追逐 “最佳拍档”险资入局

除了趋向宽松的土地出让条件之外,重点城市推出的优质地块,也是当下房企抢地的重要原因。

数据来源:Wind,观点指数整理

以深圳市为例,过往几年深圳宅地供应寥寥无几,2014年和2017年住宅用地成交数量仅为1宗和2宗。由于供应稀少,深圳每一宗具备一定区位优势的宅地都会遭到房企激烈抢拍。

5月15日,位于深圳前湾片区十开发单元03街坊地块拍卖,这无疑是一宗优质稀缺住宅地块。该地块是深圳前海挂出的第二宗限价宅地,起价79.98亿元,最高限价115.97亿元。地块竞价几轮便达到最高限价,最终在龙光在与佳兆业+世茂联合体角逐中胜出,以115.97亿元+配建4.08万平人才住房的代价竞得。

作为大湾区内重点房企,龙光过去5年在深圳拿了四宗高价项目,并都转化为不错的销售业绩。但随着项目不断去化,截至2019年底龙光在深圳的土储仅有114万平方米,占总土储的3.1%。出于补充土储的需要,龙光对深圳前海宅地无疑抱有巨大的竞买决心和充足预算。

以115.97亿元拍下心仪地块之后,龙光对外界发声:“成交价格合理,符合公司预期。”

数据来源:观点指数整理

除了龙光之外,近期另一家在土拍市场异常活跃的房企是合生创展。5月9日以及17日,合生创展接连拿下北京丰台区分钟寺L-24、L-26、L-39及L-41四宗地块,总建面25.1万平方米,累计耗资高达179.6亿元,超过万科今年前4月的总拿地金额。

由于此前出台的相关政策,北京四环内住宅类项目用地变得稀缺。而4宗分钟寺地块位于北京东三环,且为纯商品房用地,自然会引来房企争抢。

年销售仅约200亿的合生,十天内豪掷近180亿拿地,显示出对于上述地块的志在必得。

来源:天眼查,观点指数整理

为了顺利地竞得地块,合生创展引入险资方。合生创展三次拿地的对应竞得公司分别为合宏达盛、合昕辰锐、合盈锐恒,三家公司分别由宁波诚车和合富汇华各自持股70%、30%。后者为合生创展全资附属公司。

宁波诚车原本为中诚资本旗下资管公司,中诚资本背后大股东为中国人民保险公司。但在5月8日,即合生创展首次出手拿地前一天,中诚资本发生合伙人变更,合生创展旗下控股公司锐宇投资进驻。

数据来源:Wind,观点指数整理

这说明合生创展5月大规模拿地背后,出现了险资身影。事实上,在疫情等因素带来的利率下行周期中,房企低估值、业绩稳定等特色对于保险等长期资金的吸引力提升,地产股长线投资价值凸显,险资与房企合作、注入资金的事例增多。

对于房企来讲,险资流入意味着更多低成本的资金来源和融资渠道,这将成为房企拿地的一大资金保障。

此外,随着复工复产有序推进,房企销售逐渐回暖。

据观点指数统计,5月TOP100房企录得总销售额为10927.2亿元,同比增长16.9%,较4月增速扩大22.7个百分点,实现了单月销售同比增速回正。全国范围内疫情防控逐渐得到巩固后,房企判断市场会逐渐企稳,对于未来的经营预期逐渐向好,拿地意愿更强。

另一方面,由于现阶段土地供应数量增多,房企地块投资选择也会相应增多,而优质地块无疑成为房企着重狩猎的对象,区位较差的地块将无人问津,地块溢价成交与流拍现象并行。


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