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房地产终于又回到6年前的起点

2020-06-25 16:11:55 来源:亿房网 点击 评论


根据前两轮房地产周期的规律,房地产一个周期就是6年,房地产上一轮上涨始于2015年春天,由深圳,上海最先发力。

08和14年销售额同比下降,都开启了新一轮地产周期

当时的大背景是什么呢?得从2008-2014年那轮房地产周期说起。2008年全球金融危机,我们推出了4万亿来拉动经济,而这后遗症也在2011年开始逐渐显现,强拉经济后,造成了重工业的产能过剩,原来工厂生产10台压路机,修一条路用3年;为了拉动经济,让工厂上设备加产,产量一下翻3倍,生产30台压路机,修一条路仅用1年就好。但是有多少路能修呢?

问题终于在2011年集中爆发,钱印多了,通货膨胀来了。如果加息,打击制造业;不加,通货膨胀会越来越重。“蒜你狠”,“姜你军”都是那时候的典型代表,权衡利弊后,我们还是开启了一轮加息周期,而加息的直接后果不但成功抑制了房价上涨,还彻底打击了中小微企业。

通货膨胀让11年开启了一轮加息周期

2011年,经济进入到滞胀时期,一直持续到2014年,那段时间,你会发现不论你的钱投资什么都赔钱,包括房产和股票,还不如存余额宝。

2014年,传出了国有企业改革的声音,这一下可不得了,扣动了股市上涨的扳机,当时流行的一句话是猪上天,许多僵尸股票出现了10倍涨幅,而在这个过程中,不得不说股市当时造富了一大批人,比如“中国神车”就是那时候诞生的,那种造富要比楼市快的多。

股市造富,让一大批人前去买房改善居住环境

2015年,股市在泡沫破裂后,终于迎来千股跌停,同时深圳,上海,北京的房价开始上涨,这不难理解,许多人从股市捞到钱之后,自然要消费,首先当然是改善自己的居住环境。

2015年这轮楼市的上涨,不得不说2014-2015的股市造富有很大的贡献,但是这个贡献明显不够,因为有很多中产被后来的千股跌停套牢。

股市大跌,还是要想点办法的,于是2015年开启了一轮降息周期,但是这一降,股市并没捞起来。

股市靠不住,还得楼市上,也不知道从哪冒出那么多央企全到地方去高价拿地,于是2015-2016年,诞生了很多地王,许多地王的楼面价比周围房价都要高。

中产们看到了信号,全都冲向楼市,玩命的买房,许多地方房价短短两个月翻了2倍,甚至3倍。

这个过程当中地主和房哥房姐最高兴,地主的财政危机得到化解,多年城市建设拉的饥荒得到解决,而房哥房姐的货值被凭空抬高,赚得盆满钵满。

在这个过程中,本来是地主欠银行的钱;地主卖地,开发商买地,变成开发商欠银行的钱;开发商卖房,老百姓买房,变成老百姓欠银行的钱。转了一圈,债从地主身上转嫁到老百姓身上。而债主一直都是银行。

2016年,决策层提出“房住不炒”,房地产调控至今,已经4年了。而在城市发展债务转嫁的过程当中,我们打击了最后一个环节,让老百姓少负债,房子难卖了,于是债在开发商身上憋住了,这里面比较典型的就是上海融信拿的地王,楼面价10万➕,房子卖11万卖不掉。

而三四线城市面临的问题更麻烦,土地流拍,地主想把债传给开发商都传不动了。

那么房地产接下来怎么弄,放松会是主旋律,毕竟地主不卖地很难维持下去。而青岛城阳今年推出的0首付,更是将辖区内所有开发商全都救活。

接下来会有更多的城市变相调整策略,毕竟城市要发展,地主不可能总是让自己欠债。但是你指望全国城市房地产大面积普涨是不可能的,既然国家定调中心城市,都市圈,那么人口短期内向大城市迁徙的主基调不会改变。


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