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高层连开两个重要会议,房地产的风向变了!

2020-08-29 14:42:18 来源:智谷趋势 点击 评论

中国经济未来10年的发展思路在发生巨变。

最近,高层连开两个重大会议,向房地产传达了明确的转向信号。

一个或将彻底改变过去40年城镇化的路线,一个有望扭转房地产金融化的势头。

未来十年,抉择时刻,外部世界动荡加剧,内部必然是“无形的手”越来越淡化,“有形的手”越来越突出。

一个不可忽略、且会更加突出的趋势是:

政策愈加决定发展方向,政策愈加决定财富分配。

房地产整个行业过去躺赢的好日子,结束了。

这个行业也将会进入一个强者愈强的时代。

从城镇化到城市化 中国城市发展思路大转变

8月24日,一场特别的会议在中南海召开。

会议由高层主持,参会的主角是经济社会领域的专家。其中有9位做了现场发言,其中有一位专家需要特别注意,他就是陆铭教授。

他研究的方向是区域经济学和城市发展,有心人可能早已注意到,他的观点改变了中国城市发展的方向。

要知道,从上世纪80年代开始,中国的城市规划和发展思想一直都“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”。

在这个思想的指导下,中国一度严格限制一线城市规模,大力发展县域经济。

陆铭的观点则和中国坚持了二十多年的路线是两个极端,他一直主张发展大城市,发展大都市圈,他在中南海会议上的发言也是同样的观点。

反对大国小城的陆铭出现在这样的会议上,而且做了即席发言,这无疑传递出很强的信号意义。

不同寻常的现象不只这一个。

在以往房地产调控周期,土地市场一有过热苗头,比如地王频现……等等,监管部门就立马上一盆儿冷水浇下,很担心土地市场的火爆情绪传导给房价。

而且,一线城市对土地的态度是寸土寸金,不会轻易给土地或土地相关的政策。

但是这一轮房地产调控,对土地市场的监管明显不再一刀切,比如一线城市就出现了调楼市,不调土地的现象。上海明确表示,上海不差土地,只要好企业来上海,土地管够。

大城市,在土地供应上如此慷慨,这是以往所没有的情况。这恐怕不是财政缺钱四字可以解释的,背后可能是大城市放开限制的前兆,以及中国城市发展理念的转变。

还有,就是最近两年的政府工作报告,以及发改委发布的年度《新型城镇化建设重点任务》出现的一些新提法,比如坚持以中心城市引领城市群发展、发挥中心城市和城市群综合带动作用,以及放开放宽落户限制。

2019年12月15日,《求是》杂志刊发的重要文章《推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局》,指出“我国经济发展的空间结构正在发生深刻变化,中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式。我们必须适应新形势,谋划区域协调发展新思路。”

风向的确变了。

和以往相比,超级大城市,都市圈和城市群的作用正在被不遗余力的强调。

当下我们正处于十四五规划的意见征集期,这些新动向很可能意味着,过去小城镇模式的区域规划和城市规划思想将被正式抛弃,取而代之的就是,确立城市群、都市圈的规划战略。

从大国小城到大国大城,这个转变不可谓不大,也必将对房地产市场产生深远影响,比如城市群和都市圈发展突飞猛进等等。

房企发展模式即将改变,从搞金融变身制造业

过去几十年,中国城市化的贡献有目共睹,人们居住环境、居住条件发生了翻天覆地的变化。

城市发展思路的转变或许就是一次再出发。

城市化进程中,房企成为最大受益者,企业规模十年扩张了数百倍。而房企迅猛发展的核心武器无它,就是金融。

最近,住建部官网公布了一篇“会议纪要”,标志着房企过去高杠杆的发展模式正式转变。

核心就一句话,再像过去那样靠无节制融资来发展,这条路行不通了。

这对于房地产的触动是“核弹”级别的。

8月20日,住建部和央行召开房企座谈会,基本确定了“房地产金融审慎管理制度”,用监管金融行业的标准来监管房地产行业。

根据媒体报道,监管部门给房企融资设定的三个指标,剔除预收款后的资产负债率、净负债率、以及现金短债比。

看看这些标准,监管层的目的很明确,就是瞄准房企的债务水平打。如果房企财务状况不稳健,就不给贷款,其他信托等融资也会被卡死。

房地产行业是重资金,从早期拿地、中期开发到后期销售运营,全程离不开融资。对于房地产来说,加上杠杆就是金融行业,卸下杠杆就是制造业。

过去,房地产就相当于金融行业,只要银行搞好关系,就能高杠杆跨越式发展;但是这个标准出台,监管机构将会严控房企杠杆,让房地产回归制造业属性。

实际上,自从房住不炒提出以后,房地产的形势变了。但是,还有一些房企没明白过来,比如有些闽系房企,继续高杠杆运作,结果公司面临破产,全国各地的项目被迫大甩卖。

在商业战场,有企业战略判断失误,付出沉痛代价,也有企业能做到“先知先觉”,提前布局。

以碧桂园为例,最近几年,碧桂园一直很关注财务报表的稳健,很早就开始控制杠杆水平。2020年上半年,碧桂园继续控制杠杆水平,有息负债总额由去年底的3696亿元下降至3420.4亿元,相较去年底下降了7.5%。

其中,碧桂园上半年净借贷比率仅为58%,远低于行业90%的均值,已连续多年保持了净借贷比率低于70%。

不只是债务水平低,碧桂园的销售回款率,现金储备等指标也非常优秀。

2020年上半年,碧桂园共实现权益合同销售回款额约人民币2509.3亿元,权益回款率高达94%,连续五年高于90%。这导致碧桂园账上趴着大量现金,上半年碧桂园可动用的现金余额高达2055.2亿元,占总资产比例为10.5%。

如此稳健的财务状况,无论监管机构提出什么样的标准,碧桂园都是受影响相对较小的企业。

其实,最能体现碧桂园战略布局的是土地储备布局。在大国大城的发展模式下,哪些地方最有前景?很明显,就是城市群和大都市圈。

根据2020年上半年财报,在碧桂园已获取的可售资源中,98%位于常住人口50万人以上的区域,93%位于人口流入区域,73%位于五大城市群。

什么意思?碧桂园“押宝”又押中了。

所以,即便中国城市发展格局改变,碧桂园也不用匆匆忙忙的改变战略方向,按照自己的节奏,稳步发展就行了。

图示:炒锅机器人

碧桂园已经覆盖地产全产业链,打通了规划设计、材料供应、房屋建造,以及往下延伸又设计到园林、装修、物业、学校等等环节。

因此,碧桂园搞建筑机器人,搞无人农场等等新兴产业,顺理成章。不过,也有很多人不理解碧桂园的其他业务逻辑,比如新零售等等。

但是,如果从客群服务的思维来看,碧桂园建的房子、搞的物业、园林、农场等等业务,成千上万个社区就是流量,就是用户。根据碧桂园建造的房子数量保守估计,这些社区至少覆盖上亿人。因此,妥妥的一个互联网闭环生态圈。

其实,碧桂园的新业务可以概括为:围绕地产核心业务,挖掘出来的新市场和新动能。碧桂园一些新业务,看似跟地产不相关,实际上背后有很坚实的商业逻辑。

先知先觉总让人羡慕,但是趋势出来了,及时调整方向也是一种能力,也会获得相应的回报。

最近的两个会议已经释放了两个再清楚不过的信号一个是中国城市发展思路调整,在房住不炒大背景下,结构性机会在城市群和大都市圈。

另一个是,房企融资将受限,房地产整体从金融行业向制造业转变。在这个过程中,碧桂园等财务健康的企业仍然能获得融资便利。

中国城市化率刚刚达到60%,未来至少还有10%-20%的空间,因此今后的房地产既要满足城市化需求,又要体现房住不炒的思想。

相应的,无论是地产直接投资,还是二级市场地产板块投资,一定要重视这两个新趋势的力量,只有这样成功的概率才会更大。

当然,当今世界最显著的趋势就是,新兴产业崛起,无论各国政府的政策文件,还是社会投资去向都体现了这个趋势。

未来,传统行业只有借助新技术浪潮的东风,获得新的动能,才能获得超额收益,因此很多企业都在跨界到新兴产业,这也是碧桂园等龙头房企正在做的事情:转型为一家高科技公司。

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